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近期一則消息在房地產(chǎn)與養(yǎng)老兩個行業(yè)同時激起漣漪：萬科正洽談處置旗下部分康養(yǎng)項目，意向合作方為新華保險等頭部保險機構。在養(yǎng)老社區(qū)這條賽道上，房地產(chǎn)企業(yè)更擅長物業(yè)建設與改造，保險公司則更具長期資本與資源整合優(yōu)勢。此番調(diào)整，也折射出養(yǎng)老社區(qū)正從“跑馬圈地”逐步走向?qū)I(yè)化分工。

早在2009年，萬科便邁出了探索養(yǎng)老業(yè)務的第一步，成為國內(nèi)較早布局養(yǎng)老的房企之一，并逐步形成社區(qū)、機構、居家養(yǎng)老三個層級的養(yǎng)老服務體系。

然而，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大、回報周期長、資金流動性弱，與房地產(chǎn)行業(yè)快進快出的資金邏輯相悖。隨著近些年房地產(chǎn)行業(yè)流動性壓力加劇，地產(chǎn)系養(yǎng)老社區(qū)普遍放緩了擴張步伐。保險行業(yè)則恰恰相反，保險資金具有負債久期長、體量大、穩(wěn)定性強的特征，天然匹配養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長周期的資金需求。同時，保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)，還能夠為保險產(chǎn)品的銷售提供場景，幫助客戶做好健康管理、養(yǎng)老儲蓄與規(guī)劃，從而較好地與主業(yè)聯(lián)動并形成服務閉環(huán)。

去年，萬科與新華保險等聯(lián)合設立16億元“萬新金石”Pre-REIT基金，用于收購萬科所持廈門泊寓項目，通過“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓+運營保留”的合作模式，打通了萬科與各類險資進行不動產(chǎn)股權投資合作的路徑。市場普遍預期，萬科此次處置康養(yǎng)項目，可能會延續(xù)“重資產(chǎn)出表、輕資產(chǎn)留存”的模式。對于新華保險等保險機構來說，這也成為其進一步完善養(yǎng)老社區(qū)布局的契機。

近年來，各大險企紛紛加速布局養(yǎng)老社區(qū)項目。在第八屆世界大健康博覽會期間舉行的泰康大健康媒體見面會上，泰康保險集團管委會成員、泰康之家首席執(zhí)行官邱建偉表示，作為泰康之家的首個社區(qū)，北京燕園在去年迎來運營10周年。泰康自2007年進入養(yǎng)老行業(yè)以來，已從最初引入美國CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）模式，逐步走向醫(yī)養(yǎng)融合，并進一步探索從大型旗艦社區(qū)延伸至機構、社區(qū)和居家的“養(yǎng)聯(lián)體”模式。

目前，泰康已在北京和上海試點“養(yǎng)聯(lián)體”模式兩年多。其中，北京東城區(qū)和平府、上海陸家嘴錦繡府均通過盤活存量資源、租賃物業(yè)改造的方式，打造中等規(guī)模、偏剛需的養(yǎng)老護理機構。這類項目不僅承接失能失智照護等剛需護理需求，也進一步面向周邊3公里至5公里范圍內(nèi)的社區(qū)居民提供綜合養(yǎng)老服務，例如就餐、老年大學、健康醫(yī)療服務等。邱建偉表示，試點兩年多來，泰康發(fā)現(xiàn)“養(yǎng)聯(lián)體”模式可持續(xù)，并已開始擴大試點范圍，今年，泰康將在北京海淀區(qū)和上海靜安區(qū)推進新項目布局和開業(yè)，并將這一模式從北京、上海等一線城市延伸至青島、杭州等城市。

大家保險則一直深耕輕資產(chǎn)模式，在城市核心區(qū)租賃物業(yè)改造養(yǎng)老社區(qū)。最新數(shù)據(jù)顯示，大家保險北京友誼、朝陽等成熟城心社區(qū)入住率已接近100%，開業(yè)不足兩年的天津泰安道社區(qū)入住率超過95%。去年，長沙、杭州、上海、合肥等地社區(qū)陸續(xù)開業(yè)，全國平均入住率超過70%，展現(xiàn)了模式的可復制性與市場吸引力。

“雖然養(yǎng)老機構的選址、運營模式等可以在不同城市快速復制，但服務理念需要做動態(tài)調(diào)整，因為不同城市的老年人群在消費習慣、生活觀念等方面存在很大差異?！贝蠹冶ｋU集團旗下大家健投負責人楊寬表示，在經(jīng)過了兩年的迅速擴張后，大家保險集團旗下“大家的家”城心養(yǎng)老社區(qū)已進入新的發(fā)展階段，將持續(xù)尋求項目質(zhì)量和發(fā)展速度的最佳平衡點。未來，還將探索更加輕資產(chǎn)的運營模式，與持有閑置物業(yè)且愿意進入養(yǎng)老行業(yè)的相關資產(chǎn)方合作，輸出養(yǎng)老服務與管理能力。

關鍵詞： 養(yǎng)老社區(qū) 分工 專業(yè)化 轉(zhuǎn)型 社區(qū) 模式