(相關(guān)資料圖)

張靜律師解答：要看另一方是否知情，是否同意。如買(mǎi)家有證據(jù)證明賣(mài)家夫妻另一方知情并同意，就可以起訴繼續(xù)履行，要求強(qiáng)制過(guò)戶(hù)。如沒(méi)有證據(jù)，則不能強(qiáng)制過(guò)戶(hù)，只能要求賠償違約金。如下面這個(gè)案件，有證據(jù)證明賣(mài)家的配偶是知情并同意的，法院最終判決強(qiáng)制過(guò)戶(hù)。

判決書(shū)節(jié)選：

關(guān)于合同效力問(wèn)題。涉案房屋的權(quán)屬人為劉賣(mài)家和陳賣(mài)家，劉賣(mài)家、陳賣(mài)家以陳賣(mài)家不知情或不同意而主張涉案的合同無(wú)效?！段餀?quán)法》（已失效，現(xiàn)為《民法典》）第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋〔2012〕8號(hào)）第三條第一款“當(dāng)事人以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！币罁?jù)上述規(guī)定，即便作為房屋共有權(quán)人的陳賣(mài)家未在《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及2份《補(bǔ)充協(xié)議》上簽名，也不影響上述合同的效力。故對(duì)于劉賣(mài)家、陳賣(mài)家關(guān)于涉案合同無(wú)效的抗辯，本院不予采納。涉案合同對(duì)于當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。

關(guān)于涉案合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的問(wèn)題。此問(wèn)題為本案的核心問(wèn)題。一方面，涉案房屋是劉賣(mài)家、陳賣(mài)家共同所有，而陳賣(mài)家并未簽署《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及2份《補(bǔ)充協(xié)議》。因此，涉案合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，首先就應(yīng)當(dāng)審查陳賣(mài)家對(duì)梁買(mǎi)家與劉賣(mài)家之間關(guān)于涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)是否同意或事后進(jìn)行了追認(rèn)。從本案事實(shí)上看，梁買(mǎi)家與劉賣(mài)家在簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》后辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，雙方是因遞交過(guò)戶(hù)資料時(shí)，陳賣(mài)家的委托書(shū)公證不符合要求而導(dǎo)致涉案合同沒(méi)有履行。而在此之后，劉賣(mài)家通過(guò)微信將陳賣(mài)家關(guān)于委托書(shū)及其公證、認(rèn)證等資料發(fā)給梁買(mǎi)家。而在陳賣(mài)家的上述資料中，尤其是陳賣(mài)家于2020年6月24日向中國(guó)使領(lǐng)館申請(qǐng)認(rèn)證時(shí)提交的“申明書(shū)”中可以看出，陳賣(mài)家對(duì)于梁買(mǎi)家與劉賣(mài)家之間關(guān)于涉案房屋買(mǎi)賣(mài)的事宜是知曉的且同意的。梁買(mǎi)家與劉賣(mài)家簽訂涉案合同出售涉案房屋,陳賣(mài)家知情且同意,繼續(xù)履行涉案合同并未損害陳賣(mài)家的合法權(quán)益。同時(shí)，梁買(mǎi)家提交的證據(jù)證明其具有購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的購(gòu)房資格，其提交的存款證明也證明其可以一次性支付購(gòu)房款，故梁買(mǎi)家作為買(mǎi)受人具備了履行合同的條件。而涉案房屋本身也不存過(guò)戶(hù)的法律障礙。因此，綜合上述兩方面，梁買(mǎi)家要求繼續(xù)履行合同的主張，合法有據(jù)，本院予以支持。

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